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지난 6월 27일, 정부가 발표한 ‘가계부채 관리 방안’은 단순히 주택담보대출(주담대)에만 그치지 않았습니다.
이번 대책은 경매를 통해 내 집 마련을 고려하던 실수요자 또는 투자자들에게도 직격탄이 되었습니다.
핵심은 경락잔금대출까지도 기존 주담대와 동일한 규제를 적용하겠다는 것인데요.
수도권과 규제지역에서는 대출 한도가 6억 원으로 제한되고 해당 주택에는 6개월 이내 전입 의무까지 생기게 됩니다.
이전까지는 경매 물건이 ‘실거주 의무’를 피하는 루트로 여겨지며 강남·용산처럼 규제 강한 지역에서의 우회통로 역할을 해왔는데요.
이제는 그 길도 막혔다는 반응입니다.🙄
이 규제의 가장 큰 여파는 자금조달력의 양극화를 부추긴다는 점입니다.
특히 서울 아파트 경매 물건 중 9억 원 이상 고가 물건이 절반에 달하는 상황에서 대출로 충당할 수 있는 금액이 6억 원으로 제한되면 최소 수억 원의 현금이 더 필요해집니다.
현금이 넉넉한 투자자는 이 규제 속에서도 ‘알짜 매물’을 보다 유리하게 낙찰받을 수 있지만 실수요자나 자금이 부족한 투자자는 사실상 진입 자체가 어려워지는 구조입니다.
문제는 여기서 끝나지 않습니다. 응찰자 수 감소 → 유찰 반복 → 낙찰가 하락 → 채권 회수율 저하의 악순환이 예상됩니다.
경매는 본래 채권자의 권리를 보호하기 위한 절차인데 규제가 반복되면 금융기관 등 채권자들의 손실도 커지게 됩니다.
더불어 **대출을 받으면 ‘6개월 이내 전입 의무’**가 생기면서 기존에 있던 ‘경매 낙찰자는 실거주 의무 면제’라는 점도 사실상 사라졌다는 평가도 있습니다.
특히 실거주가 어려운 투자 수요자나 직장 이동 등으로 전입이 곤란한 사람들에겐 굉장히 까다로운 조건입니다.